Fonctionnement du Syndicat secondaire au sein d’une copropriété
Sur le mode de fonctionnement du Syndicat secondaire au sein d’une copropriété
1. Existence d’un bâtiment distinct et indépendant : La condition préalable est l’existence d’un bâtiment indépendant, selon l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
2. Constitution du syndicat secondaire : La constitution du Syndicat secondaire n’est pas subordonnée à l’accord du Syndicat principal.
La décision régulièrement prise s’impose à tous les copropriétaires. Il a ainsi été jugé qu’il n’existe pas d’opposition possible à la création d’un syndicat secondaire, dès lors que l’immeuble concerné par cette création constitue un bâtiment distinct.
Si l’expression « Syndicat secondaire » n’a pas été utilisée, il convient de se reporter à la volonté des copropriétaires du bâtiment autonome et indépendant, pour reconnaître l’existence de ce syndicat secondaire.
Le Syndicat secondaire peut être créé, soit à l’origine soit au cours de la vie de la copropriété.
La décision de constituer un Syndicat secondaire doit être prise par une assemblée spéciale, dont les membres sont exclusivement copropriétaires des lots composant le bâtiment dont il est envisagé d’assurer une gestion séparée.
3. Objet du syndicat secondaire : Chaque Syndicat secondaire a « pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne « du bâtiment » (article 27 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).
Il convient de rappeler le principe de spécialité des personnes morales qui interdit au Syndicat principal de prétendre agir dans le domaine du Syndicat secondaire.
L’objet de cette personne morale autonome s’impose à lui.
L’autonomie de gestion du bâtiment dont les copropriétaires se réunissent en Syndicat secondaire a sa logique et ses exigences.
Elle se répercute sur la répartition des charges (cour d’appel de Paris, 23e chambre B, 25 septembre 1980).
La spécialisation des charges communes est la conséquence normale de la création d’une personne morale dont l’objet et le budget propre portent sur un bâtiment particulier.
La création d’un syndicat secondaire modifie ainsi la répartition des charges (civ. 3e 10 mars 1981, n° 79–15. 801).
Me Carine LEXTRAIT – Avocat –
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